Nome da simulação
Um nome curto para identificar este cenário. Útil quando grava vários ficheiros e quer distingui-los rapidamente — por exemplo: cenario_compra_2026 ou com_liquidacao_ano3.
Prazo de simulação (anos)
O número de anos que a simulação vai calcular. Não tem de coincidir com o prazo do empréstimo — pode simular mais anos do que o crédito.
Ano de início
O ano de calendário que corresponde ao primeiro ano da simulação (Ano 1). Todos os campos de datas ao longo da aplicação usam anos absolutos (ex.: 2026, 2027) em vez de anos relativos (1, 2, 3…).
Exemplo: se introduzir 2026 e o prazo for 24 anos, a simulação cobre 2026–2049.
Inflação média (%/ano)
A taxa de inflação anual que se espera ao longo do período simulado. É usada nos métodos de crescimento "composto (acompanha inflação)" para rendimentos, encargos e poupanças.
Use a meta do Banco Central Europeu ou a expetação atual do mercado como referência.
Descrição
Campo livre para anotar as premissas do cenário — por exemplo: “assume venda do apartamento em 2028 e redução de rendimento em 2035 por reforma antecipada”. Aparece no cabeçalho dos resultados.
1. Dados Pessoais
Idade actual
A sua idade actual em anos completos. É usada para estimar o prazo máximo admissível para o empréstimo com base nos critérios das instituições de crédito — o simulador apresenta um aviso se o prazo configurado parecer excessivo para a sua idade. Confirme sempre as condições exactas com o banco.
Exemplo: com 40 anos e um prazo máximo de 35 anos, o empréstimo terminaria aos 75 anos.
Casado/a
Active esta opção se pretende incluir os rendimentos do cônjuge na simulação. O prazo máximo do empréstimo será calculado com base no membro mais velho do casal.
Idade do cônjuge
Usada em conjunto com a sua idade para determinar o prazo máximo do empréstimo. Se o cônjuge for mais velho, será essa a idade de referência para o cálculo.
2. Encargos
Despesas mensais correntes
O total das suas despesas mensais fixas e variáveis: alimentação, supermercado, água, luz, gás, internet, telemóvel, subscriptions, vestuário, restaurantes, etc.
Não inclua aqui a prestação do empréstimo (é calculada automaticamente) nem encargos com veículos ou férias (têm campos próprios).
Dica: consulte o extrato bancário dos últimos 3 meses e calcule a média mensal.
Encargos com veículos (€/ano)
Custos anuais com automóveis: seguro automóvel, IUC (imposto único de circulação), manutenção, inspeção, portagens (se não estiverem já nas despesas correntes).
Não inclua a prestação de crédito automóvel aqui — use "Encargos Extraordinários" para isso.
Despesas imprevistas (€/ano)
Uma reserva anual para despesas não planeadas: reparações em casa, problemas médicos, electrodomésticos avariados, etc. É uma forma de tornar a simulação mais realista.
Orçamento de férias (€/ano)
O valor que prevê gastar anualmente em férias, viagens e lazer. É tratado como encargo anual e dividido por 12 internamente para calcular o saldo mensal.
Crescimento dos Encargos
- Sem crescimento: os encargos mantêm-se iguais todos os anos.
- Composto (inflação): os encargos crescem anualmente à taxa de inflação definida no cabeçalho.
- Taxa personalizada: define uma taxa de crescimento anual à sua escolha.
- Linear (taxa total): o crescimento é distribuído linearmente ao longo de um nº de anos definido.
Para a maioria dos cenários, "composto (inflação)" é a escolha mais realista.
3. Rendimentos
Rendimento mensal líquido
O seu salário ou rendimento mensal depois de impostos e descontos (IRS, Segurança Social). É o valor que efectivamente fica disponível na sua conta.
Se recebe subsídio de férias e natal, pode optar por incluir 1/12 desses valores aqui para uma simulação mais precisa.
Variações de rendimento
Permite programar alterações no rendimento em anos futuros — por exemplo: promoção prevista no ano 5 para €3 500/mês, ou reforma parcial no ano 20 para €1 800/mês.
Indique o ano em que a alteração entra em vigor e o novo valor mensal líquido a partir desse ano.
Rendimento mensal do cônjuge
O rendimento mensal líquido do cônjuge (após impostos). Só aparece se seleccionou "Casado/a" nos Dados Pessoais.
Outros rendimentos mensais
Rendimentos regulares que não são salário: rendas de imóveis, dividendos de investimentos, pensões, trabalho freelance habitual, etc.
Crescem ao mesmo ritmo que os salários (método definido em "Crescimento dos Rendimentos"). Se estes rendimentos têm uma natureza diferente, prefira usar "Rendimentos Extraordinários" com periodicidade recorrente.
Crescimento dos Rendimentos
- Sem crescimento: o rendimento mantém-se igual ao longo de todos os anos.
- Composto (inflação): o rendimento cresce anualmente à taxa de inflação — assume que os salários acompanham a inflação.
- Taxa personalizada: define uma taxa de crescimento anual à sua escolha — útil se prevê progressão salarial acima da inflação.
4. Poupanças e Fiscalidade
Poupanças actuais
O capital que tem disponível hoje — em conta bancária, depósitos a prazo, carteira de investimentos, etc. É o ponto de partida do cálculo das poupanças acumuladas ao longo da simulação.
Se parte dessas poupanças vai ser usada como entrada para compra de imóvel, esse valor será descontado automaticamente.
Taxa marginal de IRS
A sua taxa de IRS sobre mais-valias. Em Portugal, as mais-valias de imóveis são tributadas sobre 50% do lucro, à taxa de IRS do titular. Pode optar pela taxa autónoma ou pelo englobamento, conforme o que for mais favorecido — consulte a tabela de IRS em vigor e o seu contabilista.
Este valor é usado apenas para calcular o imposto quando vende um imóvel com lucro.
Rendimento das Poupanças
Define se as poupanças acumuladas geram retorno ao longo do tempo:
- Sem rendimento: o dinheiro poupado não gera qualquer retorno — equivale a manter tudo em conta à ordem.
- Composto (inflação): as poupanças crescem à taxa de inflação — equivale a um investimento conservador que preserva o poder de compra.
- Taxa personalizada: define uma taxa de retorno anual correspondente ao seu perfil de investimento.
5. Imóveis Existentes no Início da Simulação
Valor actual do imóvel
A estimativa do valor de mercado actual do imóvel — o que conseguiria obter se o vendesse hoje. Pode consultar portais como Idealista ou Casa Sapo para ter uma referência, ou usar a avaliação bancária mais recente.
Valor de aquisição (para mais-valias)
O preço pelo qual adquiriu o imóvel, acrescido de despesas de compra (IMT, escritura, etc.). Este valor é usado para calcular as mais-valias caso venda o imóvel durante a simulação.
Mais-valias = (preço de venda − valor de aquisição) × 50% × taxa IRS
Capital em dívida
O valor do empréstimo que ainda falta pagar hoje. Consulte o extracto do seu banco — normalmente designado "capital em dívida" ou "outstanding balance".
Habitação própria permanente (HPP)
Marque esta opção se o imóvel é a sua habitação própria e permanente. Apenas a HPP beneficia de isenção de mais-valias quando vendida imediatamente (ano de partida) com reinvestimento do produto da venda noutra habitação própria.
Imóveis secundários (segunda habitação, arrendamento, investimento) pagam mais-valias mesmo no ano de partida, calculadas sobre a diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição.
Prestação mensal actual
O valor mensal que paga actualmente ao banco (capital + juros, excluindo seguros se os tiver separado). Se a prestação varia com a Euribor, use o valor actual.
Nº de prestações restantes
Quantas prestações mensais faltam até ao fim do empréstimo. Exemplo: se o empréstimo acaba daqui a 18 anos, introduza 216 (18 × 12).
Valor da renda líquida
O rendimento mensal líquido que recebe pelo arrendamento do imóvel (após impostos sobre rendas e quota de condomínio, se aplicar). É o valor base no início do arrendamento.
Este valor é somado aos seus rendimentos mensais enquanto o imóvel não for vendido e o arrendamento estiver activo.
Ano de início do arrendamento
O ano da simulação em que o arrendamento começa a gerar rendimento.
- 0 = o imóvel já está arrendado desde o início da simulação.
- N = o arrendamento só começa no Ano N. Por exemplo, se pretende arrendar o imóvel daqui a 2 anos após obras, coloque 2.
Ano de fim do arrendamento
O ano da simulação em que o arrendamento termina (exclusive).
- 0 = o arrendamento dura até ao fim da simulação (ou até o imóvel ser vendido, o que ocorrer primeiro).
- N = o arrendamento termina no final do Ano N−1, ou seja, deixa de gerar rendimento a partir do Ano N. Exemplo: simulação de 30 anos, pretende arrendar até ao ano 10 — coloque 10.
Atenção: não confundir com a venda do imóvel. O fim do arrendamento apenas cessa o rendimento de renda; o imóvel continua no património. Para vender o imóvel num ano específico, use o painel de eventos na página de resultados.
Actualização da renda ao longo do tempo
- Sem actualização: a renda mantém-se igual durante toda a simulação.
- Acompanha inflação média: a renda sobe anualmente à taxa de inflação definida no cabeçalho — simula a actualização anual permitida por lei.
- Coeficiente personalizado: define uma taxa de crescimento anual à sua escolha.
Em Portugal, as rendas podem ser actualizadas anualmente de acordo com o coeficiente publicado pelo INE.
Valorização do imóvel existente
- Sem valorização: o valor do imóvel mantém-se constante — abordagem conservadora.
- Linear: o imóvel valoriza um valor total fixo distribuído linearmente ao longo de N anos.
- Composta (inflação): o imóvel valoriza anualmente à taxa de inflação.
- Taxa personalizada: define uma taxa de valorização anual à sua escolha.
- Com crash: o imóvel valoriza normalmente até um determinado ano e sofre uma desvalorização abrupta nesse ano (ex: −30%) — útil para cenários pessimistas.
6. Imóveis a Adquirir
Valor do imóvel
O preço de compra do imóvel que pretende adquirir. Para compras futuras (ano > 0), este é o preço esperado no ano de compra.
Ano de compra
O ano da simulação em que a compra ocorre. 0 = imediato (no início da simulação); N = início do Ano N.
Exemplo: se pretende comprar daqui a 3 anos, coloque 3.
Entrada (capital próprio)
O montante que vai pagar de capital próprio na compra. Verifique os requisitos mínimos da instituição de crédito e as condições regulatórias em vigor.
Este valor será deduzido das suas poupanças no ano da compra.
Custos de aquisição
As despesas associadas à compra: IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões), Imposto de Selo, notário, registo predial e honorários do advogado/solicitador. Consulte um profissional ou simule no portal da AT para obter um valor preciso para o seu caso.
Prazo do empréstimo (anos)
O número de anos do crédito habitação. Em branco = usa o prazo de simulação.
O prazo máximo varia consoante a sua idade e as condições da instituição de crédito — consulte o banco para perceber qual o prazo máximo aplicável ao seu caso. O simulador apresenta um aviso se o prazo parecer excessivo.
Euribor inicial
A taxa Euribor aplicada no início do empréstimo. Use a Euribor a 12 meses, que é a indexante mais comum nos contratos de crédito habitação. Pode consultar o valor actualizado nos portais especializados de taxas financeiras.
Nota: este simulador usa uma taxa fixa ao longo de toda a simulação (ou por períodos se adicionar variações). Não prevê flutuações automáticas da Euribor.
Spread
A margem que o banco cobra sobre a Euribor. A taxa de juro que paga é Euribor + Spread. O spread varia conforme o banco, o montante e o rácio LTV (loan-to-value) — consulte as propostas das instituições de crédito para o seu caso específico.
Seguros mensais
O custo mensal dos seguros obrigatórios associados ao crédito habitação: seguro de vida e seguro multirriscos-habitação. Este valor é somado aos encargos mensais mas não é afectado pela Euribor. Consulte as condições do banco ou uma seguradora para saber o custo no seu caso.
Valorização do imóvel a adquirir
Define como o valor do imóvel evolui ao longo do tempo após a compra. As opções são as mesmas do imóvel existente (ver acima).
Para habitação própria, use uma taxa que reflicta as suas expectativas para a zona e tipo de imóvel. As opções são as mesmas do imóvel existente (ver acima).
7. Eventos por Ano (Página de Resultados)
Vender imóvel neste ano
Marca a venda do imóvel no início do ano indicado. A simulação calcula automaticamente:
- Mais-valias — imposto sobre o lucro da venda ((preço de venda − valor de aquisição) × 50% × taxa IRS), descontado das poupanças.
- Liquidação do empréstimo — se o imóvel tiver dívida, esta é liquidada com o produto da venda; é aplicada a penalização de 0,5% do capital em dívida.
- Cessação do arrendamento — se o imóvel estava arrendado, o rendimento de renda cessa a partir deste ano.
O valor da venda é o valor estimado de mercado nesse ano (calculado pelo método de valorização configurado). Para usar um valor diferente, corrija primeiro o valor do imóvel no mesmo ano.
Liquidar empréstimo neste ano
Paga antecipadamente o capital em dívida total do empréstimo neste ano, usando as poupanças acumuladas.
- O capital em dívida é debitado das poupanças.
- É aplicada uma penalização de 0,5% do capital em dívida liquidado (custo de amortização antecipada).
- A partir do ano seguinte, a prestação mensal deixa de ser contabilizada.
Quando activa a opção "Vender imóvel", a liquidação do empréstimo é automática e não pode ser desmarcada.
Amortização parcial do empréstimo
Reduz o capital em dívida do empréstimo pelo valor introduzido, usando as poupanças acumuladas.
- O montante é debitado das poupanças no ano indicado.
- A prestação mensal é recalculada para os anos seguintes com base no capital em dívida reduzido e nas prestações restantes.
- Não é aplicada penalização na amortização parcial (ao contrário da liquidação total).
Use esta opção para simular o efeito de usar uma parte das poupanças para aliviar a prestação mensal.
Corrigir valor de mercado do imóvel
Substitui o valor estimado pelo simulador pelo valor real de mercado neste ano. Útil quando tem uma avaliação actualizada ou sabe que o imóvel foi transaccionado a um preço diferente.
- O novo valor é usado como base para os cálculos deste ano em diante (incluindo mais-valias em caso de venda futura).
- Deixe em branco para usar o valor calculado automaticamente pelo método de valorização configurado.
Novo rendimento mensal a partir deste ano
Altera o rendimento mensal líquido a partir deste ano para todos os anos seguintes da simulação.
- Útil para simular uma promoção, reforma, perda de emprego ou qualquer outra mudança de rendimento em data conhecida.
- Deixe em branco para manter o rendimento calculado automaticamente (com base nas variações e crescimento configurados).
- Se já tiver configurado variações de rendimento no formulário inicial, este evento sobrepõe-se a elas a partir do ano indicado.
8. Plano de Amortizações (Formulário Inicial)
Plano de amortizações planeadas
Permite definir, ainda no formulário inicial, amortizações de empréstimos que deseja efectuar ao longo da simulação. São processadas automaticamente em cada ano relevante, sem necessidade de as introduzir manualmente na página de resultados.
- As amortizações planeadas aparecem como eventos nas colunas anuais correspondentes (badge LIQ ou AMORT).
- Podem ser editadas ou removidas na página de resultados, usando o painel de eventos de cada ano.
- São associadas a um imóvel específico (existente ou a adquirir) e ao respectivo empréstimo.
Amortização total (liquidação antecipada)
Paga o capital em dívida do empréstimo na totalidade no ano indicado, usando as poupanças acumuladas.
- É aplicada uma penalização de 0,5% do capital em dívida liquidado.
- A partir do ano seguinte, a prestação mensal deixa de ser contabilizada.
- Se o ano escolhido for o ano de partida (ano inicial), a liquidação é aplicada imediatamente às condições iniciais.
Amortização parcial recorrente
Amortiza um montante fixo do capital em dívida, repetindo-se com a periodicidade indicada, a partir do ano escolhido.
- Exemplo: amortizar 5 000 € de 2 em 2 anos, a partir de 2028.
- Não é aplicada penalização na amortização parcial.
- A prestação mensal é recalculada para os anos seguintes com base no capital em dívida reduzido.
- A simulação aplica a amortização enquanto houver capital em dívida e o ano for inferior ao prazo da simulação.
Amortização parcial esporádica
Define amortizações pontuais em anos específicos, cada uma com o seu próprio montante.
- Útil para simular amortizações irregulares, por exemplo quando recebe um prémio ou herança.
- Use o botão + Adicionar ano para adicionar cada entrada: escolha o ano e introduza o montante.
- Não é aplicada penalização na amortização parcial.
- A prestação mensal é recalculada a cada amortização efectuada.